Der Marktwert einer Immobilie

Der Erwerb einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine einmalige Investition in die Zukunft und die vielleicht größte Transaktion ihres Lebens.

Der Verkäufer betrachtet seine Immobilie aus eigenen Beweggründen heraus und schätzt den Wert vordergründig entsprechend hoch ein.
Auch und vor allem deswegen, weil er zu seinem Eigentum - dem Haus oder zu seiner Wohnung etc. - eine emotionale Bindung über die Jahre entwickelt hat. Für ihn stellt sich ganz zu Beginn des Verkaufsauftrages selbstverständlich die Frage, zu welchem Verkaufspreis eine Immobilie auf dem Markt angeboten werden soll. Hierfür bedarf es unbedingt einer seriösen und markgerechten Immobilienbewertung, z.B. durch eine Immobilienmaklerin.

Demnach erstellt NicoleHültnerNICEHOME IMMOBILIENManagement Ihnen eine detaillierte Immobilien-Marktwert-Analyse* (Wertermittlung), um den erzielbaren Preis zu finden, der mit Ihnen, dem Auftraggeber, festgelegt wird. Schließlich wird das Objekt mit einem stimmigen Marketingkonzept und idealerweise zum Marktpreis (= idealer Preis, bei dem Angebot und Nachfrage ausgeglichen sind) beworben.

Die subjektiven Betrachtungsweisen eines Immobilienobjektes hinsichtlich des Preises:

Der Eigentümer sieht seine Immobilie „groß“,
das Finanzamt sieht sie „größer“,
der Käufer sieht die Kaufimmobilie „klein“ und
die Bank sieht sie schließlich „winzig“.

Die Wertermittlung/ 3 Wertermittlungsverfahren - Kurzinfo

Es gibt drei klassische Wertermittlungsverfahren. Mit diesen Verfahren wird der Wert der Immobilie bzw. eines Grundstücks ermittelt.

1. Das Vergleichswertverfahren

Es wird vor allem bei Grundstücken und bei selbstgenutzten Immobilien angewendet, die im Idealfall identische Merkmale aufweisen und deshalb gut vergleichbar sind. So gibt es zum Beispiel bestimmte Einfamilienhäuser und Reihenhäuser oder Doppelhäuser, Eigentumswohnungen, aber auch Garagen, die im Vergleichswertverfahren bewertet werden. Schließlich wird der Wert der Immobilie aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen festgestellt. Aus den ausgewählten Daten wird ein Durchschnittswert ermittelt und es erfolgt die Einordnung des zu bewertenden Objektes.

2. Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren ist die Rendite, die ein zu kaufendes Objekt dauerhaft oder über einen definierten Zeitraum erwirtschaftet, kaufentscheidend. Das Objekt wird nicht selbst genutzt, sondern als Kapitalanlage angeschafft. Der Käufer stellt sich also die Frage: Wie viele Erträge wird diese Immobilie in der Zukunft einbringen? Demnach ist die Berechnung des Ertragswertes ausschlaggebend dafür, ob sich eine vermietete Immobilie mittel- oder langfristig für den Kapitalanleger lohnt.

3. Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist das komplexeste aller drei Wertermittlungsverfahren. Zurückblickend in die Vergangenheit stellt es fest, was ein Gebäude heute kosten würde, um das Gebäude so herzustellen, wie es heute dasteht. Besonders die individuellen Merkmale, aber auch Baumängel und Bauschäden müssen berücksichtigt werden. Das Sachwertverfahren kommt meist dann zur Anwendung, wenn ein Objekt nicht am Mietmarkt zur Verfügung steht. Es kann sich jedoch sowohl um private, als auch gewerbliche Objekte handeln. Beispiele dieser außergewöhnlichen Liegenschaften sind Villen, Bahnhöfe, Spezialgewerbe. Es kommt immer dann das Sachwertverfahren zur Anwendung, wenn die beiden anderen Wertermittlungsverfahren nicht in Frage kommen oder es wird in Ergänzung zu einem der beiden erstgenannten Verfahren angewandt.

* Eine Wertermittlung wird von uns ausschließlich für Eigentümer erstellt, die ihr Objekt über… NICEHOME IMMOBILIENManagement … veräußern lassen.

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